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仲量聯(lián)行2021年第四季度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

2022年1月18日，天津——“科技創(chuàng)新正在成為天津經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略支撐，2021年中小型科技企業(yè)在天津辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，為市場(chǎng)成交做出重要貢獻(xiàn)。同時(shí)，得益于供需關(guān)系的逐步改善，本季度市場(chǎng)租金降幅持續(xù)收窄。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“從2021年全年表現(xiàn)來(lái)看，在餐飲、兒童等業(yè)態(tài)的積極擴(kuò)張推動(dòng)下，市場(chǎng)環(huán)境已得到一定程度改善。”

辦公樓市場(chǎng)

科技企業(yè)主力軍作用凸顯，為辦公樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)近四分之一的租賃需求。作為京津冀科技創(chuàng)新體系的重要環(huán)節(jié)，天津雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)助力其科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2021年全年，科技媒體通訊行業(yè)占總成交量的23%，在租賃成交中的貢獻(xiàn)最大。其中，70%的科技企業(yè)租賃面積小于300平方米，中小型科技企業(yè)為全市辦公樓市場(chǎng)注入了新生力量。

全年新增供應(yīng)低位運(yùn)行，市場(chǎng)空置率穩(wěn)步下降。自2020年開(kāi)始，天津辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)放量明顯回落，2021年全年僅有中建中心一個(gè)乙級(jí)新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)全年無(wú)新增供應(yīng)，年新增供應(yīng)量創(chuàng)2011年以來(lái)的歷史新低。供應(yīng)增速的放緩為天津辦公樓市場(chǎng)提供了調(diào)整及提升的緩沖空間，市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，截至2021年第四季度，整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)空置率分別同比下降3.6及4.3個(gè)百分點(diǎn)至33.3%及38.1%。

隨著市場(chǎng)逐步回暖，本季度租金下降幅度進(jìn)一步收窄。過(guò)去幾個(gè)季度，表現(xiàn)穩(wěn)定的項(xiàng)目業(yè)主持續(xù)以較低租金吸引租戶，整體需求的回升也開(kāi)始為其帶來(lái)較為明朗的市場(chǎng)前景。本季度整體市場(chǎng)平均有效租金維持在79元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.3%，同比下降1.1%，市場(chǎng)租金降幅有所收窄。

隨著供需關(guān)系逐步改善，市場(chǎng)租金將逐漸企穩(wěn)。未來(lái)2至3年內(nèi)，核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)規(guī)模將持續(xù)放緩。“隨著需求逐漸活躍，更多的業(yè)主開(kāi)始對(duì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)的穩(wěn)定復(fù)蘇持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀態(tài)度。”仲量聯(lián)行華北區(qū)工業(yè)與物流地產(chǎn)部總監(jiān)暨天津商業(yè)地產(chǎn)部代理負(fù)責(zé)人高云鵬表示，“租金降幅放緩也將觸發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，預(yù)計(jì)天津辦公樓市場(chǎng)租金將在未來(lái)幾個(gè)季度維持穩(wěn)定。”

零售地產(chǎn)市場(chǎng)

餐飲業(yè)持續(xù)成為最活躍的市場(chǎng)需求來(lái)源，兒童及娛樂(lè)類業(yè)態(tài)同樣在市場(chǎng)中擴(kuò)張。餐飲行業(yè)全年保持?jǐn)U張趨勢(shì)，在2021年全年零售業(yè)態(tài)新開(kāi)業(yè)面積中占比為三分之一。資本推動(dòng)下的連鎖餐飲品牌表現(xiàn)活躍，例如尚漁味在魯能城、天河城、萬(wàn)象城、凱德MALL等多家購(gòu)物中心開(kāi)出新店。兒童教育及兒童娛樂(lè)是2021年兒童業(yè)態(tài)的主力需求來(lái)源，音樂(lè)、舞蹈、體育等素質(zhì)類兒童教育品牌在不同商圈積極擴(kuò)張，全場(chǎng)景沉浸式的兒童親子樂(lè)園Meland Club在天津萬(wàn)象城和天河城分別開(kāi)出3,500平方米及6,000平方米的新店，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

四季度無(wú)新項(xiàng)目交付，全年新增供應(yīng)量為24萬(wàn)平方米。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持在437萬(wàn)平方米。全年僅東麗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和仁恒伊勢(shì)丹兩個(gè)項(xiàng)目于三季度集中開(kāi)業(yè)。截至第四季度，穩(wěn)步回升的市場(chǎng)需求帶動(dòng)整體空置率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至15%，市場(chǎng)空置壓力已得到一定程度緩解。

整體租金趨穩(wěn)，疫情反復(fù)或短期影響消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)。2021年天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)租金的同比降幅持續(xù)收窄，本季度市場(chǎng)租金僅環(huán)比小幅下降0.1%，平均有效凈租金為309元/平方米/月。雖然新一輪疫情來(lái)襲給年底的零售地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)短期的負(fù)面影響，但業(yè)主方尚未出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒而大幅調(diào)整租金。

市場(chǎng)信心緩慢回升，郊區(qū)商業(yè)提檔升級(jí)。疫情后隨著市場(chǎng)活力的逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)租金將在2022年基本觸底，核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將引領(lǐng)整體市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)。未來(lái)四年，郊區(qū)商業(yè)將成為天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)，非核心商圈的新增供應(yīng)量在全部未來(lái)供應(yīng)中的占比約為81%，零售商業(yè)版圖正在向近郊板塊加速下沉。