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吳比較/制圖

證券時報記者 朱凱 見習記者 梅雙

從“黃金時代”到“白銀時代”，A股房地產(chǎn)上市公司正在經(jīng)歷一場轉型裂變。

隨著三季報密集披露，上市房企的業(yè)績浮出水面。據(jù)證券時報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，截至10月26日，深滬兩市共有66家房企公布了第三季度業(yè)績預告，其中，36家公司出現(xiàn)了首虧、續(xù)虧或預減；業(yè)績預增有18家，扭虧有9家。

面對利潤增速下滑，房企紛紛謀求轉型，大房企回歸一線城市，加大強強聯(lián)手步伐；中小房企則頻現(xiàn)“退出房地產(chǎn)業(yè)務”，今年以來已有超過10家相關企業(yè)宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務。

銷售回暖拉不動業(yè)績

從目前公布的三季報來看，上市房企的日子并不好過。在66家已預告三季報業(yè)績的房企中，中小房企占比較大，其中一半以上業(yè)績虧損。

沙河股份、萊茵體育等12家房企出現(xiàn)首次虧損，預虧損額度最大的為嘉凱城，今年三季度持續(xù)虧損，數(shù)額約6億元。

盡管業(yè)績不盡如人意，但房企的銷售卻在回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年9月房地產(chǎn)銷售面積和金額同比分別增長9%和15%，1-9月累計分別增長7.5%和15.3%；另一方面，2015年1-9月房地產(chǎn)新開工面積和投資增速分別同比下降12.6%和2.6%，投資增速再創(chuàng)新低。

“房地產(chǎn)銷售并沒有拉動投資回暖，說明行業(yè)拐點已經(jīng)到來。”財富證券研究發(fā)展中心分析師鄒建軍對證券時報記者說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然今年的樓市相比去年出現(xiàn)復蘇，但房企增收不增利的現(xiàn)象明顯。“特別是中小型企業(yè)的情況更為突出。”他表示，中小房企整體數(shù)據(jù)非常不樂觀，預計后續(xù)的部分大型企業(yè)數(shù)據(jù)會有所好轉，但房企的分化已經(jīng)非常嚴重。

大型房企聯(lián)手跨界

在中小房企業(yè)績疲軟時，大型房企的表現(xiàn)依然堅挺。強強聯(lián)手、合作拿地、跨界轉型等，玩得不亦樂乎。

10月21日，中國金茂碧桂園聯(lián)合體以51.8億元摘得北京豐臺花鄉(xiāng)四合莊的兩宗金融用地，溢價率均高達140%。碧桂園在北京成功拿地，被市場看作是標桿房企全面回歸一線城市。

而更多的大型房企開始將視線轉移到強強聯(lián)手與戰(zhàn)略重組。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年已有近10家上市房企公布了與其他房企的戰(zhàn)略合作計劃。其中，最引人注目的莫過于今年5月萬達集團與萬科集團的“萬萬聯(lián)姻”，雙方未來將主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)等形式加強合作。

此外，恒大集團與中國人民保險集團也建立了長期互惠的戰(zhàn)略合作關系；中國交通建設集團取代融創(chuàng)入主綠城，成為第一大股東。

“龍頭房企的集中度將持續(xù)提升。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，未來房企的強強聯(lián)合將成為常態(tài)。

與此同時，上市房企還將轉型的觸角伸到醫(yī)療、環(huán)保、金融及影視傳媒等領域。興業(yè)證券報告指出，能源礦工、大醫(yī)療和金融等行業(yè)，是上市房企最青睞的三大轉型標的。目前，包括金科股份、世榮兆業(yè)在內(nèi)的11家房企，已轉型能源礦產(chǎn)工業(yè)；南京高科、華業(yè)地產(chǎn)等10家房企跨界大醫(yī)療；市北新高、億城投資等9家房企跨界金融領域。

知名房地產(chǎn)專家陳真誠告訴記者，相比中小房企來說，龍頭房企在跨界轉型上有3大優(yōu)勢：龍頭房企擁有更多話語權，品牌效應強；財務實力較好；招商能力強，談判能力強。

超10家房企退出

對于部分中小房企來說，轉型并非易事，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)成了他們共同的選擇。今年8月，浙江廣廈宣布公司在未來3年內(nèi)將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉向影視文化等新興行業(yè)。

記者發(fā)現(xiàn)，像這樣的“退出房地產(chǎn)行業(yè)”案例今年已發(fā)生超過10起。今年以來，上市房企更名退出房地產(chǎn)行業(yè)的步伐在加快。此前，萊茵置業(yè)更名為萊茵達體育發(fā)展股份有限公司，經(jīng)營范圍取消房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務。另外，多倫股份、運盛實業(yè)、宜華地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)等，則分別更名為匹凸匹、運盛醫(yī)療、宜華健康和華業(yè)資本。

“資金實力不足、拿地隨機，對市場風向和政策的判斷把握能力不足。”陳真誠認為，中小房企“退出”的原因大致可總結為上述3點。近兩年來，隨著行業(yè)集中度的明顯提升，地方區(qū)域及中小型房企的“退出”案例明顯增加。

財富證券分析師鄒建軍表示，形勢轉變的過程中，部分進入房地產(chǎn)行業(yè)時間較短，且業(yè)務呈多元經(jīng)營以及整體實力相對較弱的房企，無疑更難獲得發(fā)展機會。“這類房企最后往往會逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，向其他行業(yè)轉變，從而實現(xiàn)徹底轉型。”

胡景暉認為，房企“退出”很正常，二三線城市房企的庫存問題嚴重，導致他們不敢輕易拿地。另有不少小型房企將資金、項目及資源等出租給大企業(yè)，實現(xiàn)資金套現(xiàn)。