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住宅市場(chǎng)在今年迎來(lái)政策春天。 資料圖片

“金九銀十”一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的旺季，今年也不例外。利好政策的持續(xù)刺激，比如央行、財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等政策，使金秋時(shí)節(jié)樓市上演了收獲的一幕。從數(shù)據(jù)上看，專(zhuān)家認(rèn)為，今年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)走出“偏冷”區(qū)間，開(kāi)始步入“合理”區(qū)間。

8月份開(kāi)始，樓市逐漸回暖。9月份，全國(guó)樓市開(kāi)始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10817元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴(kuò)大。“全國(guó)性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。”專(zhuān)家認(rèn)為，再加上一、二線(xiàn)城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應(yīng)帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)這些城市未來(lái)樓市成交量將持續(xù)上行。

新政助力“銀十”

近期，樓市政策密集出臺(tái)。繼降息降準(zhǔn)、不少城市松綁限購(gòu)、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%后，節(jié)前相關(guān)部門(mén)再度祭出重磅政策提振樓市。

9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，調(diào)整首套房貸款比例不一定會(huì)對(duì)存量住房的銷(xiāo)量產(chǎn)生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。對(duì)于二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)房，加速去庫(kù)存。

針對(duì)公積金異地貸款政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一二線(xiàn)城市繳存公積金但買(mǎi)不起當(dāng)?shù)刈≌哪贻p人，可能會(huì)回原籍購(gòu)房，一定程度上對(duì)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。一系列政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響。張大偉認(rèn)為，近期出臺(tái)一系列政策，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大。今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，也關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。政府出臺(tái)財(cái)稅、信貸、公積金等政策鼓勵(lì)改善性需求入市，有助加快商品房庫(kù)存去化。

“十一”成交相對(duì)平穩(wěn)

據(jù)媒體報(bào)道，在上海“十一”房展會(huì)上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤(pán)沒(méi)有任何折扣，甚至大部分樓盤(pán)連定價(jià)都沒(méi)有。2015年“十一”黃金周前六天(1日-6日)，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網(wǎng)簽面積58182平方米；網(wǎng)簽均價(jià)為12315元/平方米，較去年同期的12070元/平方米上升2%。但與上個(gè)月前六天(9月1日-9月6日)網(wǎng)簽1152套相比，國(guó)慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113%；網(wǎng)簽均價(jià)則從14285元/平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16%。節(jié)日期間北京樓市的表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)慶假期(1-6日)北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時(shí)相比則下跌42%。

部分城市庫(kù)存下降

從供應(yīng)端來(lái)看，臨近年底房企推盤(pán)已逐步進(jìn)入高峰階段。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)前一周十大城市共開(kāi)盤(pán)88個(gè)項(xiàng)目，共推出超17000套房源，推盤(pán)個(gè)數(shù)較前一周大幅增加。一線(xiàn)城市共推出約4600套房源，廣州開(kāi)盤(pán)10個(gè)項(xiàng)目，上海開(kāi)盤(pán)8個(gè)項(xiàng)目，北京開(kāi)盤(pán)3個(gè)項(xiàng)目，深圳開(kāi)盤(pán)2個(gè)項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，目前庫(kù)存總體上處于下滑態(tài)勢(shì)，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫(kù)存產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性效果。部分城市的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下跌態(tài)勢(shì)，這個(gè)時(shí)候需要積極補(bǔ)庫(kù)存。當(dāng)然，四季度庫(kù)存規(guī)模或有繼續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤(pán)節(jié)奏加快，這在部分一二線(xiàn)城市可能會(huì)較明顯。但此類(lèi)庫(kù)存規(guī)模上升，并不代表市場(chǎng)基本面惡化，而可能是個(gè)短期現(xiàn)象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場(chǎng)的庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)依然會(huì)存在。從市場(chǎng)交易來(lái)看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場(chǎng)成交規(guī)模，刺激剛需購(gòu)房者積極入市，進(jìn)而帶來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方比較活躍的態(tài)勢(shì)。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，但各地分化現(xiàn)象仍在繼續(xù)，甚至有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。目前，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)。專(zhuān)家認(rèn)為，一系列利好政策繼續(xù)刺激需求釋放，一線(xiàn)樓市或?qū)⒃俣壬郎亍Ｈ木€(xiàn)城市則面臨與一線(xiàn)城市截然不同的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)走勢(shì)跌多于漲。專(zhuān)家表示，對(duì)三四線(xiàn)城市而言，新近出臺(tái)的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過(guò)度釋放后，面臨供應(yīng)過(guò)剩、需求疲軟以及庫(kù)存高企等問(wèn)題，故而成交量上漲動(dòng)力不足。

南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾