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天津到底可以稱為幾線城市？天津樓市到底價(jià)值幾何？這兩個(gè)問(wèn)題是許多購(gòu)房者及業(yè)內(nèi)都在關(guān)注的問(wèn)題。放眼京津冀甚至全國(guó)，我們發(fā)現(xiàn)，天津樓市存在著被低估的現(xiàn)象。雖然如水上板塊等的高端置業(yè)板塊地王頻出，樓盤單價(jià)已在4萬(wàn)元的水平，但從發(fā)展的角度來(lái)看，天津樓市仍然是一片價(jià)值洼地。

天津房?jī)r(jià)沒(méi)有杭州高

天津的房?jī)r(jià)到底是高是低？在高房?jī)r(jià)方面，天津樓市甚至還比不過(guò)杭州等城市。天津是全國(guó)的直轄市，GDP總量在全國(guó)也是排名前列，其增長(zhǎng)幅度更是難有城市相提并論，這是天津整體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)之處。但是在這樣的大格局下，天津樓市因?yàn)橐恍┮蛩?，卻是排除在北上廣深一線城市之外的，平均房?jī)r(jià)1萬(wàn)元每平方米的水平讓天津只能躋身1.5線城市。

造成這種現(xiàn)象的一個(gè)重要原因是：人口的流動(dòng)性。與天津距離最近的北京，之所以房?jī)r(jià)能推高，其巨大的流動(dòng)人口貢獻(xiàn)了主要力量。不斷進(jìn)入北京的外來(lái)人口需要住房，市場(chǎng)需求與供給的不平衡直接拉高了房?jī)r(jià)水平。

京津冀一體化打破北京獨(dú)大局面

京津冀一體化的發(fā)展打破了這種北京獨(dú)大的局面，在整體發(fā)展，協(xié)調(diào)發(fā)展的思路下，北京的虹吸效應(yīng)在減弱，北京的一些功能在向周邊疏解，相應(yīng)的，天津、河北等地的流動(dòng)人口將逐漸增多。加上限購(gòu)令的解除，房貸政策環(huán)境的寬松，將有更多的外來(lái)力量注入到天津樓市中，需求的增長(zhǎng)必然帶來(lái)價(jià)格價(jià)值的提升。

也有專家表示，這次京津冀一體化的發(fā)展，對(duì)天津的帶動(dòng)是全方位的，尤其是城市建設(shè)及樓市發(fā)展。天津樓市在經(jīng)歷過(guò)黃金十年后，經(jīng)歷了2014、2015這兩年的平穩(wěn)期之后，當(dāng)再次遇到大的政策性契機(jī)之后，或許會(huì)迅速躍入一線城市陣列。

城市核心區(qū)域價(jià)值可期

城市樓盤價(jià)格的決定因素是土地價(jià)值。近些年，天津核心區(qū)域的土地出讓價(jià)格不斷刷新紀(jì)錄，以南開(kāi)區(qū)為例，自2013年以來(lái)，就出了手表廠、育梁道、天拖等地王地塊。而以水上公園為中心的水上版塊，簡(jiǎn)直可以稱為“地王版塊”。幾乎每次周邊土地的出讓都意味著有新的價(jià)格紀(jì)錄的誕生，也讓人真切的感覺(jué)到這個(gè)核心版塊的價(jià)值的到底有多重要。

不久前的9月2日，水上西路西側(cè)地塊摘牌，最終天房以17.6億元的價(jià)格獲得該地塊，樓面價(jià)22391元/平方米，成為天津年度單價(jià)地王。水上西路西側(cè)地塊摘牌的同時(shí)，也意味著水上板塊價(jià)值再次得到提升，未來(lái)售價(jià)直指四萬(wàn)或成常態(tài)。然而這并沒(méi)有結(jié)束，9月15日下午，天津土地交易中心釋出南開(kāi)區(qū)一宗住宅商服綜合用地，掛牌起始價(jià)42.75億元(不含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))，折合樓面價(jià)18005元/平方米。僅僅是掛牌底價(jià)就已刷新了2015年以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄。可想而知，在摘牌結(jié)束后，水上版塊將會(huì)誕生又一個(gè)“地王”。

高價(jià)樓盤分布有規(guī)可循

近些年，天津樓盤的價(jià)格不斷刷新，單價(jià)2萬(wàn)元、3萬(wàn)元、4萬(wàn)元的樓盤逐漸增多，甚至有的樓盤宣稱單價(jià)7萬(wàn)元，這些樓盤所占比例很小，但卻帶動(dòng)了天津樓市的發(fā)展。從發(fā)展的角度來(lái)看，這些高價(jià)格的樓盤目前卻是一片價(jià)值洼地，值得樓市中的投資力量去關(guān)注。

不難發(fā)現(xiàn)，天津高價(jià)樓盤的分布其實(shí)是有規(guī)律可循的。和平區(qū)中心區(qū)域、水上板塊、海河沿線等板塊是高價(jià)值樓盤的聚集地。這些重點(diǎn)板塊共同的特點(diǎn)除了上文提到的土地價(jià)值高漲之外，還有一個(gè)原因是占據(jù)了城市中稀缺少有的資源。這種資源不僅僅是稀缺自然資源，還包括交通、地理位置、周邊配套、消費(fèi)等多方面。例如水上板塊的魯能公館項(xiàng)目，與天津唯一的水上公園僅一馬路之隔，天塔、奧城等稀缺配套環(huán)伺周邊，交通方面，地鐵3號(hào)線直達(dá)項(xiàng)目，而項(xiàng)目自身所帶的商業(yè)、酒店等配套足以支撐起自身的商業(yè)體系。這樣的優(yōu)勢(shì)讓這些樓盤成為保值增值性的最佳選擇，對(duì)于外來(lái)投資者來(lái)說(shuō)，也是最安全的選擇。