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“金九銀十”未到，蘇州樓市已經(jīng)開(kāi)啟“預(yù)熱”模式。在信貸市場(chǎng)，央行再度降息降準(zhǔn)，將進(jìn)一步減輕購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求釋放；在土拍市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)地塊遭搶，樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)漸成常態(tài)，助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；在新房市場(chǎng)，大批新房源即將入市，且樓市成交量自8月中下旬已經(jīng)回升，出現(xiàn)了兩連漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，作為傳統(tǒng)的銷售旺季——“金九銀十”向來(lái)被房企看好，加上土拍、降息等利好，市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)回升，成交量或?qū)⒃倥矢叻澹衲甑?ldquo;金九銀十”沒(méi)有太多懸念。

“雙降”利好樓市

刺激購(gòu)房需求釋放

在“金九銀十”即將來(lái)臨之際，央行再度降準(zhǔn)降息：自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。同時(shí)，自9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。至此，從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道，已經(jīng)有5次降息、4次降準(zhǔn)。

貸款利率下降，意味著購(gòu)房成本減少。以貸款100萬(wàn)、20年還清、等額本息還款計(jì)算，按照上一次的房貸利率即6月28日的5.40%，那么月供為6823元；按照目前的下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)即5.15%的利率，那么月供為6683元。也就是說(shuō)，此次降息將使購(gòu)房者月供減少140元，20年可節(jié)省3萬(wàn)多元。

新城地產(chǎn)蘇州公司總經(jīng)理丁明芳表示，降息降準(zhǔn)，最大的關(guān)鍵因素是大經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不理想，所以通過(guò)降息降準(zhǔn)以調(diào)配資金來(lái)挽救市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，降息降準(zhǔn)利處不少，起碼購(gòu)房成本有所降低，對(duì)房?jī)r(jià)的影響則要看后市。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，利率全面下調(diào)，能夠降低購(gòu)房成本，對(duì)潛在購(gòu)房需求的刺激釋放作用將更為直接。因此，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度有望繼續(xù)保持。也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市民對(duì)多次降息已經(jīng)產(chǎn)生“審美疲勞”，效果有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

“面粉”貴過(guò)“面包”

加速市民入市步伐

作為與新房市場(chǎng)息息相關(guān)的土地市場(chǎng)，一舉一動(dòng)都頗受關(guān)注。今年以來(lái)，蘇州土拍市場(chǎng)十分火熱，高溢價(jià)成交漸成常態(tài)，助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，點(diǎn)燃市場(chǎng)熱度。

近日，蘇州首場(chǎng)“網(wǎng)絡(luò)土拍”成功出讓16宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓面積為54.2萬(wàn)平方米，總成交金額為69.7億元，平均溢價(jià)率為63.5%。這是蘇州市首次實(shí)行土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓，標(biāo)志著蘇州市土地使用權(quán)出讓實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)市場(chǎng)到數(shù)字化市場(chǎng)的歷史性跨越。

據(jù)了解，出讓的18宗地塊共有16宗進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序，30余家房企報(bào)名參拍，包括龍湖、中糧、新城、中南、旭輝、金輝、中銳、朗詩(shī)、當(dāng)代等。其中，龍湖以15214元/㎡樓面價(jià)摘得玉山路地塊，再次刷新板塊紀(jì)錄；中銳連下兩城，所拿6號(hào)相城地塊樓面價(jià)超萬(wàn)，甚至超過(guò)附近在售樓盤的房?jī)r(jià)。此外，中南、綠地、中糧等也都有所斬獲。

值得一提的是，隨著本次土拍的結(jié)束，蘇州四區(qū)樓面價(jià)已過(guò)萬(wàn)——園區(qū)樓面價(jià)逼近16000元/㎡，高新區(qū)突破15000元/㎡，吳中區(qū)突破13000元/㎡，相城區(qū)突破12000元/㎡。東西南北齊頭并漲，而姑蘇區(qū)隨著9月初勞動(dòng)路土拍的臨近，樓面價(jià)“破萬(wàn)”可說(shuō)是近在眼前。

“土拍一次刷新一次心理底線。”房企策劃袁女士表示，蘇州多個(gè)區(qū)域樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⑷孢M(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，廣大市民“該出手時(shí)就出手”。同時(shí)，她也對(duì)錯(cuò)失買房良機(jī)感到遺憾，表示會(huì)盡快入市。我愛(ài)我家園區(qū)新房總監(jiān)王建浩認(rèn)為，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致成本增加，所以土拍往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)迅速上漲。此次土拍，蘇州土地成本整體創(chuàng)新高，對(duì)相城區(qū)、吳中區(qū)的房?jī)r(jià)推動(dòng)作用明顯。

房企積極備戰(zhàn)

一大波房源即將來(lái)襲

“金九銀十”向來(lái)被看好，此次碰上降息等利好，更是被開(kāi)發(fā)商寄予厚望。為搶占市場(chǎng)份額，房企積極備戰(zhàn)，一大波房源即將來(lái)襲。據(jù)蘇州新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，蘇州樓市“金九”預(yù)計(jì)52盤推新，包含多個(gè)品牌房企在內(nèi)，一場(chǎng)“廝殺”正悄然逼近。

據(jù)了解，13家純新盤選擇9月首次入市，“金九”成了眾多房企爭(zhēng)相入市的好時(shí)機(jī)。據(jù)了解，園區(qū)青劍湖畔的純新盤預(yù)計(jì)9月初首開(kāi)，主推高層75、90平米房源。對(duì)于房?jī)r(jià)不斷猛漲的園區(qū)來(lái)說(shuō)，這或?qū)⑹莿傂璋布衣鋺魣@區(qū)的一個(gè)好選擇。此外，高新區(qū)的獅山板塊、科技城板塊都將有新項(xiàng)目推出。

事實(shí)上，隨著銷售旺季臨近，蘇州住宅成交量已經(jīng)回升，并且出現(xiàn)了“兩連漲”—— 前一周，蘇州住宅類房源共計(jì)成交1667套，環(huán)比漲幅為17.39%；成交面積為19.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.68%。在前一周環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，上周再次出現(xiàn)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示：上周蘇州住宅成交套數(shù)1852套，環(huán)比上漲11.10%；成交面積為22.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14.44%。與此同時(shí)，蘇州房?jī)r(jià)也在小幅上漲。

“‘金九銀十’已經(jīng)沒(méi)有太多懸念。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次央行降息降準(zhǔn)后，本輪央行累計(jì)已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)。對(duì)于樓市來(lái)講，樓市在降息刺激之下立馬會(huì)出現(xiàn)一波入市行情，短期內(nèi)來(lái)看，成交量在接下來(lái)幾個(gè)月會(huì)攀高。從價(jià)格的角度來(lái)看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。

宋迎春 高祥蘭