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盡管業(yè)界對我國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)告別黃金時代仍存在爭論,但國內不少房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)率先改變專注住宅地產(chǎn)的投資策略。業(yè)內人士認為,房地產(chǎn)基金將告別“暴利”時代,投資方向已趨多元化。

7月22日,房地產(chǎn)基金管理規(guī)模超過300億元的歌斐資產(chǎn)宣布,歌斐收購的第一個寫字樓項目“歌斐中心”正式啟動招商,預計2016年6月竣工交付使用。該項目位于上海黃浦區(qū)。2014年底歌斐以31.6億元人民幣的價格收購了這幢國際甲級寫字樓。

與以往投資新房的快進快出的運作方式不同,寫字樓投資項目需要通過長期運營管理提升租金收入和資產(chǎn)價值,來實現(xiàn)增值。

“過去我國房地產(chǎn)的開發(fā)都做新房的生意,基本上只做住宅的生意。”歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)團隊合伙人譚文虹坦言,眼下從投資的角度來看,新房市場的投資空間不像以前那么大了。未來房地產(chǎn)投資的潛力是資產(chǎn)盤活。例如收購一線城市中心地段的舊樓,通過改建運營,可以重新煥發(fā)活力,實現(xiàn)增值。

一年多以來,我國房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀態(tài),房價運行趨勢也出現(xiàn)分化。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年我國房地產(chǎn)投資增速同比下滑9.5個百分點;70個大中城市中有68個城市的新建商品住宅價格同比下滑,66個城市的二手住宅價格同比下滑。

業(yè)內不少聲音認為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金十年已經(jīng)過去,進入白銀時代。而我國房地產(chǎn)基金過去關注點集中在住宅市場,賭房價上漲。如今房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)基金整體受到?jīng)_擊,轉型發(fā)展迫在眉睫。

譚文虹認為,從國際成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看,我國商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是地產(chǎn)基金值得挖掘的潛力領域。以寫字樓地產(chǎn)為例,寫字樓投資作為穩(wěn)健型產(chǎn)品是資產(chǎn)配置的重要方向。隨著北京、上海等一線城市核心地段土地資源的日益稀少,優(yōu)質潛力地段的項目也將成為日益稀缺的資源。

實際上,從去年年底開始,外資基金在我國一線城市收購寫字樓的動作不斷加快。這一方面是由于近期大量外資地產(chǎn)基金募集完成,集中尋找投資標的;另一方面也基于外資普遍看好未來2至3年一線城市寫字樓的升值潛力。

專注于地產(chǎn)投資的基匯資本在2014年花9.28億美元的價格收購了北京的商業(yè)地產(chǎn)項目盈科中心。今年6月,公司又與物流地產(chǎn)開發(fā)商維龍中國成立合資公司,計劃在國內收購、開發(fā)和管理現(xiàn)代物流物業(yè)。

基匯資本執(zhí)行合伙人吳繼泰對物流地產(chǎn)發(fā)展前景判斷樂觀。他認為,目前美國的人均倉儲面積是中國的12倍。此外,我國現(xiàn)代物流倉儲面積僅占市場總倉儲面積極小的比例。伴隨著電子商務迅猛發(fā)展,我國現(xiàn)代物流倉儲設施供給嚴重不足,未來發(fā)展?jié)摿^大。

借鑒國際成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗并結合我國實際國情,除了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等領域之外,不少房地產(chǎn)基金也在積極關注養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領域的投資機會。

在專家看來,我國房地產(chǎn)基金投資將更趨理性,從單一的住宅投資為主向多元化領域布局。

歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、CEO殷哲也表示,房地產(chǎn)基金或正逐漸成為介于私募股權基金和固定收益回報之間的一個品種。(記者 劉雪)