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近日，中國(guó)指數(shù)研究院初步統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。由此，相關(guān)分析認(rèn)為，樓市回暖大勢(shì)基本確立，“窗口期”已經(jīng)到來。

但是，持不同觀點(diǎn)者則認(rèn)為，樓市庫(kù)存量高，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，大部分城市房?jī)r(jià)并不會(huì)在短期內(nèi)反彈。房?jī)r(jià)不反彈，市場(chǎng)就不可能真正回暖，這是由中國(guó)消費(fèi)者的心理所決定的。

事實(shí)也是如此，從政策層面來看，取消限購(gòu)、降息降準(zhǔn)、降低首付比例，甚至由財(cái)政出錢鼓勵(lì)購(gòu)房等，都能被認(rèn)定為刺激樓市的重要手段，也可以被看作樓市“窗口期”已經(jīng)來臨的標(biāo)志。但是最不容忽視的，就是相當(dāng)一部分城市，特別是二三線城市庫(kù)存量過大的問題。切不要以為只有那些被稱作“鬼城”、“空城”的城市才庫(kù)存量很大，才存在供過于求的問題。實(shí)質(zhì)上，除少數(shù)城市之外，多數(shù)城市都面臨著供大于求的問題，消化庫(kù)存的壓力很大。更重要的，開發(fā)商手中還掌握著規(guī)模不小的存量土地，加上地方政府為了“土地財(cái)政”需要，仍在源源不斷地向市場(chǎng)推送土地。如此一來，在庫(kù)存消化壓力很大的情況下，還面臨著新增房源的問題。那么，供求不平衡的矛盾也更加尖銳。

不僅如此，受經(jīng)濟(jì)下行的影響，居民購(gòu)房的意愿也沒有明顯提升。縱然少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)的反彈對(duì)購(gòu)房者增加了一些壓力，加上近一段時(shí)間股市持續(xù)暴跌，可能會(huì)讓部分股民放棄在股市搏一搏的心理，轉(zhuǎn)向思考購(gòu)房，但要真正轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，可能還需要一段時(shí)間。而即使轉(zhuǎn)化成了現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，更多的也只能消化庫(kù)存，并無法對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效提振，樓市低迷的格局可能很難改變。

正如有關(guān)專家所言，由于北上廣深等一線城市在土地供應(yīng)方面已經(jīng)日趨緊張，新增房源的難度越來越大，因此房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)比較明顯。那么，這些城市的樓市將出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。然而關(guān)鍵在于，一線城市的復(fù)蘇，是很難傳導(dǎo)到二三線城市的，凡是庫(kù)存量較大的城市，都有可能繼續(xù)保持低迷的狀態(tài)。如果效果顯現(xiàn)的話，就是消化庫(kù)存，使庫(kù)存不再成為樓市復(fù)蘇的阻礙。

令人擔(dān)憂的是，凡是庫(kù)存量大的城市，往往都是流動(dòng)人口不是很多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理的城市。也就是說，消化庫(kù)存的內(nèi)在動(dòng)力不強(qiáng)、能力不夠，指望其他城市的復(fù)蘇帶動(dòng)這些城市，基本沒有希望。這也意味著，高庫(kù)存城市，一方面，只能靠時(shí)間去消化，靠居民住房理念的轉(zhuǎn)變?nèi)ハ涣硪环矫妫l(fā)展經(jīng)濟(jì)的理念要做重大轉(zhuǎn)變，把工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)上去，提高居民收入水平，吸引更多外來人員，提高居民的購(gòu)房能力。在此基礎(chǔ)上，必須嚴(yán)格控制新增房源。必須要增的，也要以消化庫(kù)存為前提，切實(shí)把庫(kù)存壓縮到市場(chǎng)可承受的范圍，避免繼續(xù)出現(xiàn)高庫(kù)存下的市場(chǎng)供需矛盾，早日讓市場(chǎng)走向平穩(wěn)有序的軌道。

也正因?yàn)槿绱耍灰^度在乎市場(chǎng)“窗口期”有沒有到來的問題，而應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注庫(kù)存的消化情況，并采取強(qiáng)有力的措施，縮短市場(chǎng)供需不平衡的時(shí)間。否則，對(duì)市場(chǎng)秩序、市場(chǎng)機(jī)理、市場(chǎng)活力等都會(huì)產(chǎn)生極為不利的影響，并使消費(fèi)者的恐購(gòu)心理難以消除。

中國(guó)的很多問題，都出在存量上。房地產(chǎn)市場(chǎng)如此，信貸資金如此，財(cái)政資金也如此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然如此。如何把存量問題解決好，把存量結(jié)構(gòu)調(diào)整好，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定很重要，對(duì)經(jīng)濟(jì)步入健康有序軌道更重要。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)問題上，必須把消化庫(kù)存當(dāng)作最重要的一項(xiàng)工作。只有庫(kù)存消化好了，增量的作用與效率才會(huì)最大化。

總之，在一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境正在逐步改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用也正在逐步恢復(fù)。但是，在剛性需求沒有得到釋放、庫(kù)存壓力仍然很大的情況下，不要對(duì)市場(chǎng)寄予太大的期望，更不要像前一段時(shí)間的股市一樣，失去理智。緩慢恢復(fù)、平穩(wěn)復(fù)蘇，比大起大落更加有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定與健康。(中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 譚浩俊)