內城寸土寸金，海淀市場逐漸豪宅化，剛改客群遷入昌平，北京商品住宅市場加速分化。亞豪機構數據顯示，6月前兩周，昌平新建商品住宅均價達每平方米28903元，上半年房價漲幅27%，與大興、房山、通州及順義等主力剛需區域相比，均價及漲幅均居第一，而昌平的剛需產品中大戶型產品更受追捧。
海淀剛改需求“被外溢”
兩個月前，海淀北部的中關村永豐產業基地地塊被首創以56.4億收入囊中，溢價率達48.93%，平均樓面價達每平方米3.9萬，住宅部分樓面價高達每平方米4.3萬。據悉，該地塊在五環之外，與昌平在售項目保利紫荊香谷相距僅約6公里，而后者售價每平方米不到3萬元。據中原地產數據顯示，海淀已多年供不應求，當前整體庫存接近為零，而房價持續走高，四環周邊成交均價已破7萬。
而與海淀同位于上風上水的北部區域的昌平，一直為北京城市的發展引擎，是承接海淀剛需剛改需求的首選之地。北京房協秘書長陳志指出，昌平在住宅土地供應中，60%以上是自住房用地，類似保利·紫荊香谷的剛改產品短期內會出現供不應求，產品價格可能會調整。
昌平半年房價漲近三成
亞豪機構數據顯示，上半年，昌平房價漲幅高達27%，高出大興、房山、順義和通州區域均價漲幅。這一現象與昌平供需關系聯系緊密。據悉，昌平區自2013年來共計成交13宗住宅類土地，除自住房和其他政策性住房用地，昌平未來實際可提供商品房住宅僅約8000套，只夠市場一年半的銷售。
據中原數據統計，昌平六環以內住宅成交均價已達每平方米27416元，同比漲幅近三成，是所有主力剛需區域中整體最快突破此價格水平的區域。中原地產首席分析師張大偉認為，昌平的市場需求也在逐漸外溢。
市場分化加速剛需升級
據了解，通州、大興、順義、房山、昌平五大熱點區域6月入市的剛需新盤屈指可數。業內人士指出，許多剛需項目受困于土地成本，位置較自住房并無明顯優勢，但價格高使得諸多剛性需求被分流。
為抓住部分改善型客戶，剛需項目普遍采取升級產品策略。據中原地產數據顯示，過去三年昌平在售項目中，60至70平方米一居、80至100平方米兩居、120至140平方米三居、160平方米四居市場需求最大，而未來兩年，80至100平方米兩至三居及110至130平方米三至四居將成區域內供應主力。
其中，6月上旬入市的保利紫荊香谷大戶型開盤售罄。據悉，紫荊香谷在羅蘭香谷項目基礎上，對產品線、建筑規劃、戶型設計及外立面選材等方面進行優化，引進昌平名校昌平實驗小學。保利羅紫荊香谷項目負責人認為，未來昌平有望成為剛改產品主力戰場。
曹曉晨/輯
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