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有分析人士認(rèn)為，北京樓市已經(jīng)走出低谷，漲價(jià)項(xiàng)目將不斷增多，整體房價(jià)水平也將步入升溫期

■本報(bào)記者 王麗新

在上半年樓市收官之際，端午節(jié)顯然是上市房企搶收業(yè)績的重要銷售節(jié)點(diǎn)，特別是一線城市住宅成交量和價(jià)格都出現(xiàn)較大浮動(dòng)。

截至6月22日，《證券日報(bào)》記者從偉業(yè)我愛我家市場研究院獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年端午節(jié)前兩天，北京住宅（含新建商品住宅和二手住宅）交易總量為651套，比去年端午節(jié)前兩天的交易量大漲66%。

對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，供應(yīng)量的增加刺激了新房市場成交量大漲，尤其受諸多利好因素影響，帶動(dòng)端午節(jié)假期實(shí)現(xiàn)了可觀的交易量。

值得注意的是，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別樓盤每平方米報(bào)價(jià)跳漲5000元的現(xiàn)象。此外，開發(fā)商正在加快推盤節(jié)奏，預(yù)計(jì)漲價(jià)項(xiàng)目將不斷增多。

成交量大漲近七成

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年端午節(jié)前兩天，北京住宅交易總量為651套，其中，新建商品住宅交易量為468套，比去年端午節(jié)前兩天的交易量大漲75%；二手住宅交易量為183套，比去年端午節(jié)前兩天的交易量上漲48%。

此外，與今年已經(jīng)過去的勞動(dòng)節(jié)、清明節(jié)和元旦節(jié)的交易量相比，漲幅也分別達(dá)到了88%、70%和88%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為，從“330新政”開始，受一系列利好政策影響，改善型購房需求持續(xù)釋放，支撐了北京樓市的快速回暖，今年6月份，北京新房和二手房市場交易量無疑都將再創(chuàng)年內(nèi)新高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份（截至21日）北京新建商品住宅交易量達(dá)到了5860套，與上月同期相比上漲35.6%。

對此，孔丹表示，供應(yīng)量增加，刺激新房交易量大漲。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，6月份北京新建商品住宅市場新增房源供應(yīng)量達(dá)9446套，環(huán)比上月同期大幅增加140%。

無獨(dú)有偶，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自5月份開始，北京商品住宅供應(yīng)開始抬頭，月度開盤量首次突破30個(gè)。

對于供應(yīng)回升的原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，最重要的原因是需求回升所拉動(dòng)。從市場表現(xiàn)來看，自5月份開始，大量中低端剛需及改善型項(xiàng)目推盤均受熱捧，甚至開始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了尚在猶豫中的開發(fā)商加快入市。

個(gè)別樓盤報(bào)價(jià)跳漲

事實(shí)上，近期通州樓市銷量大漲，也提升了部分項(xiàng)目入市推新的積極性。《證券日報(bào)》記者此前從合生濱江帝景項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，合生濱江帝景將率先提升項(xiàng)目售價(jià)，提升幅度每平方米超過2000元。

而亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)也證實(shí)了本報(bào)記者此前的報(bào)道，亞豪機(jī)構(gòu)表示，7月份，通州區(qū)預(yù)計(jì)將有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中2個(gè)為純新商住，另外1個(gè)普宅項(xiàng)目合生濱江帝景則大幅提升報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目去年8月份的入市價(jià)格為29500元/平方米，今年5月份的報(bào)價(jià)在30000元-35000元/平方米，而目前其報(bào)價(jià)水平已攀升至35000元-37000元/平方米。

對此，郭毅認(rèn)為，支撐通州房價(jià)大幅跳漲的原因主要是來自于購房需求的迅猛增加。數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達(dá)1272套，是5月份同期的3倍半。鑒于此，開發(fā)商自然有了漲價(jià)、加推新貨量的底氣。

至于哪些項(xiàng)目具備漲價(jià)土壤？郭毅分析認(rèn)為，老項(xiàng)目拿地時(shí)間早成本相對較低，因此在定價(jià)上具備先天優(yōu)勢。此外，老項(xiàng)目在處于銷售期的過程中，項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套的完善程度不斷提升，使得老項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢愈發(fā)突出。再加上近兩年北京高價(jià)地頻出，諸多在售老盤周邊都涌現(xiàn)出高價(jià)地，促使購房者更加肯定了區(qū)域房價(jià)的上漲預(yù)期。

鑒于此，郭毅認(rèn)為，隨著老項(xiàng)目庫存壓力、資金壓力得到緩解，開發(fā)商也會提升對后市的價(jià)格預(yù)期，老項(xiàng)目將會率先漲價(jià)。

事實(shí)上，借北京樓市的上行趨勢，布局周邊城市的地產(chǎn)商正在加快旗下新盤項(xiàng)目的布局和入市。以環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈為例，在京津冀一體化背景下，碧桂園繼以“碧桂園九龍灣”殺入環(huán)北京區(qū)域后，今年將推出與北京城建合作拿地的金山嶺長城河谷項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目總規(guī)劃15平方公里，是全國首個(gè)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新示范應(yīng)用小鎮(zhèn)。而該項(xiàng)目首期建筑面積為17萬平方米，規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排、洋房、loft度假公寓等四種產(chǎn)品將借助北京房價(jià)上行窗口期入市。

顯然，北京樓市除了漲價(jià)現(xiàn)象，布局北京及環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈的開發(fā)商加快新盤入市節(jié)奏的積極性也都“很高”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年7月份，北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有37個(gè)項(xiàng)目入市，或?qū)?chuàng)造年內(nèi)供應(yīng)新高。

“房價(jià)不會出現(xiàn)普遍性的全面上漲，但一、二線城市的房價(jià)上漲趨勢將繼續(xù)延續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在這種情況下，全國樓市將出現(xiàn)嚴(yán)重分化。此外，房企的利潤率繼續(xù)下調(diào)將成為定局，融資需要將非常強(qiáng)烈，進(jìn)而將導(dǎo)致房企之間的分化也愈發(fā)嚴(yán)重。