專家認為，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，很難再出現(xiàn)2009年那樣的樓市房價暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市房價過快上漲。
“地王”再現(xiàn)
《人民日報》報道，6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價為38061元/平方米，刷新了其于3月創(chuàng)下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價率。
不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁小密度住宅地塊樓面價為9975元/平方米，溢價率達33%，成為自2014年春節(jié)以來杭州溢價率最高的住宅用地。
從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫。截至今年1月，標桿房企土地交易額連續(xù)3個月突破300億元。
“3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀錄。
一線土地市場的火暴與房企資金面改善有關(guān)。
政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。
自去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準，二套房貸首付下調(diào)，以及營業(yè)稅免征期5年改2年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本并減小貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1月~4月，4個一線城市商品房的銷售額由第一季度下降10.1%轉(zhuǎn)為增長5.3%。
金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。
一方面，金融機構(gòu)與房企的合作，減輕了房企拿地的資金壓力；另一方面，金融機構(gòu)特別是保險企業(yè)已成為土地市場的主力軍。去年有18家保險公司新增了房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，進軍高端寫字樓市場。
一線樓市房價不會過快上漲
土地市場的火暴再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”
實際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增長，房價也企穩(wěn)回升。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市首次出現(xiàn)房價全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個“日光盤”。
不過，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年~2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速減緩是必然的。
在市場整體從高速增長進入中高速增長區(qū)間的同時，分化也將更加明顯。從房價上看，一線城市在價格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國，而絕大部分三線城市房價仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三、四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)，今年前5個月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅達到41%；二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；四線城市成交量有輕微減少。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當供給遠大于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市房價暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市房價過快上漲。
三、四線樓市成交低迷
《中國證券報》報道，樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的成交回暖，但無法令眾多三、四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。
萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應(yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用3年時間去庫存，中國地產(chǎn)才能進入健康的狀態(tài)。
“樓市越低迷的地方，救市政策出臺就會越頻繁”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從“3·30”房貸新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無疑是為了救市。但從庫存、人口流入等因素看，三、四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個月，在其重點監(jiān)測的全國54座城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；而四線城市成交量輕微減少。
新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在減少。
“總體來看，目前除了深圳之外，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)。這說明大多數(shù)城市，尤其是三、四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是說。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛指出：“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴重問題。住房消費回歸理性后，這部分房子自然乏人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”
(據(jù)中國經(jīng)營網(wǎng))
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