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羊城晚報記者 張愛麗

在各項政策利好的作用下，廣州二手房市場剛需占主導的局面正悄然發生轉變。連日來，羊城晚報記者采訪了解到，廣州中心城區二手房交易市場，有超一半置業者都非首套買家。

值得一提的是，樓市交易的升溫使超六成指標盤現時的放盤價都較上一個月有所上漲。

中心四區非首套買家占比過半

在記者近日的采訪中，天河、海珠、越秀、荔灣四大中心區不少二手中介均表示，自330新政出臺后，上述四大區域購買二手房的買家有超過一半都是非首套房買家。

合富置業的統計數據也顯示，以往二手樓市剛需為主導的局面已悄然發生改變。其中，天河二手樓市當中非首套房買家的比例最高，達56%；而荔灣二手樓市當中非首套房買家的比例相對較低，原因在于原芳村地區仍以首套房買家居多，非首套房買家比例不到4成，而只有舊荔灣非首套房買家占比稍高，約51%；外圍區域內番禺二手樓市中的非首套房買家亦相對較高，達45%。

在實施限購之前，合富置業、中城地產、靚家置業等中介的統計數據顯示，廣州二手住宅市場內非首套房買家占比達32%到35%；2012年房地產調控政策收緊并實施限購后，非首套房買家的占比下滑到只有28%到31%，是近幾年來的最低值。隨著市場對限購政策的消化，再加上2014年年末的930新政，非首套房買家的比例開始有所上漲，到2015年首季度，已經突破4成，而在330新政后的4月至今，非首套房買家比例更是進一步上升到46%到48%這個歷史新高。

中大戶型二手房成交比例升至三成

二套買家比例的上升，亦對樓市的成交結構產生了一定的影響。“現在90到120平方米的中大型房源比較好賣，其占比達三成多，較去年同期上升了一成之多。”煌家地產一門店的何姓房產經紀透露稱。

而遠艦地產一門店的張姓主管也表示，90到120平方米戶型二手房當前的交易量同比上升了近一成，占總量的34%。

而合富置業成交統計數據也顯示，盡管現時廣州二手樓市當中仍以60-90平方米的中小戶型為成交主力，占比達3成多，但面積90-120平方米的中大戶型物業，在330新政后至今的占比有明顯上升，亦已接近3成，而中大戶型成交比例上升的趨勢自去年930新政后就已逐步顯現。數據反映，面積在90-120平方米的中大戶型物業，較能貼合當下換房客的需求，從現時的市場成交情況來看，受惠最為明顯。

業主議價空間降到最低位

降息、降準以及930新政、330新政等，不但刺激了買家入市的積極性，同時也使得業主的心態有所轉強。合富置業市場經理梁燕明透露稱，業主的議價空間由去年9月最高峰的9%，開始逐步下滑，而330新政的出臺以及降息、降準等其他政策利好的疊加，現時業主的議價空間，大概為5.1%左右，是近一年來的最低位。

梁燕明表示，從全市抽樣各成交熱門指標盤的部分放售個案來分析，約三分之二的樓盤現時的放盤價較上一個月有所上漲，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房買家青睞區域的成交熱門指標盤，放盤價上漲的現象更為普遍。如地處市中心并擁有強大教育資源優勢的富力東堤灣，現時放盤價約42904元/平方米，對比上一個月的39412元/平方米，升幅接近9%，而地處天河北的金田花苑，現時放盤價約26998元/平方米，對比上一個月的26190元/平方米，亦出現了3.1%的小幅升價現象。