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柏可林 攝

憑借優惠的金融政策，上海自貿區將迎來萬達金融集團的落地。無論是同萬科展開戰略合作，還是將金融集團落戶上海自貿區并積極推進準REITs，其實都是王健林輕資產戰略的推進器。按照王健林的思路，萬達將在五年的時間里全方位迅速轉型為一家商業投資服務公司。

最近關于萬達集團總部要遷至上海的傳言不斷，甚至有人開始半開玩笑地說：“大連萬達要變成上海萬達了！”

有媒體報道稱，“萬達集團總部將從目前的北京搬到上海，現階段公司正在選地，未來將建造新的總部大樓”。這則消息在市場引起廣泛關注，除了金融圈在議論紛紛外，在球迷圈的討論度也極高。畢竟，對于老甲A時期的球迷，尤其是上海球迷來說，“大連萬達”代表的不僅是這家總資產超過5300億元的民營企業集團，更是遼寧省大連的那支足球俱樂部。盡管“大連萬達”早就成為“大連實德”，與王健林和他的萬達集團不再有任何關系，而王健林也選擇投資遠在千里的西班牙，成為了馬德里競技足球俱樂部的老板之一，但是在上海球迷心中，“大連萬達”要變成“上海萬達”，實在是一件不容易接受的事情。

《國際金融報》記者幾次三番聯系萬達集團，詢問是否真有此事，以及萬達遷至上海的具體時間表，但得到的只有公司對外負責人的一句話：“我們還沒有收到有關的公開文件，現在不方便作正式回應。”

5月13日，萬達集團董事長王健林在接受《新京報》專訪時首次回應稱：“上海要建總部，同時北京總部也要保留。”

據王健林介紹，萬達金融板塊已經在上海自貿區注冊，將來旗下的金融和商業不動產很可能就會放在上海，而文化類和其他一些企業則會留在北京總部。王健林毫不避諱：“這樣做的目的，主要還是為了資本市場，能夠在公司做大時候更便捷一些；以后海外市場做好了，在海外再增設總部也不是不可能的事情”。

緊接著，商業地產龍頭萬達和住宅地產龍頭萬科于5月14日宣布“聯姻”。對于此次戰略合作，王健林透露，雙方合作不限于國內，也將在全球展開，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規模的大項目。他還表示，雙方的合作不涉及上市公司重組，而是上市公司旗下成立項目合資公司。

并非首次遷址

盡管萬達集團總部幾經搬遷，但注冊地一直沒有變動，即使去年底赴香港上市后也沒有變化。未來萬達的商業不動產和金融將以上海為總部，文化和其他板塊則繼續留在北京

像萬達集團這樣一家2014年納稅金額高達274.2億元的巨頭企業，要想搬遷總部，并不是一件容易的事情。然而，從萬達的發展歷史來看，這樣的傳聞并非無稽之談。

《國際金融報》記者從萬達集團官網了解到，早在2008年，萬達就完成過一次“大遷徙”。那一年，王健林將萬達集團總部從大連遷址北京，萬達集團官網上對這一事件的記載是：“2008年9月份，集團將總部由大連遷往北京CBD萬達廣場，標志著萬達事業邁上新臺階”，同時“2010年7月份，萬達集團進行了歷史上最大規模的一次機構調整，其中即包括集團和商業地產總部機構徹底分設”。

對于這次萬達總部遷址，除了官方給出的為了“事業邁上新臺階”外，王健林也給出過自己的解釋。他當時對外表示，“公司注冊地不變，實際上是在北京設立營運中心。因為大連留不住商業地產人才，我敢說，目前整個集團完全懂商業地產的人不超過10個人。”

萬達旗下主要業務包括商業地產、酒店、電影院線、文化旅游、電子商業、連鎖百貨等。公司總部注冊地是遼寧大連，但如今主要辦公人員都在北京。有一種說法認為，前幾年從大連搬到北京的只是萬達集團的業務中心，目前叫運營總部。

眾所周知，萬達集團發家于大連。1988年，部隊出身的四川人王健林辭官下海，靠在大連做舊城改造，賺到了人生中的第一桶金——近1000萬元人民幣。1993年，王健林走出大連，橫跨大半個中國，把版圖擴至廣州。壓力最大時，他9天9夜都沒睡，第十天開會直接暈過去被送到醫院。從廣州開始，萬達逐步大規模走向全國，成為全國性房企。

盡管萬達集團總部幾經搬遷，但注冊地一直沒有變動。工商資料顯示，目前包括大連萬達集團有限公司、大連萬達商業地產有限公司，以及萬達集團大股東——王健林實際持股的大連合興投資有限公司，都共用一個注冊地址，即遼寧省大連市西崗區長江路539號。

北京市工商企業信息顯示，在2008年7月份，大連萬達商業地產股份有限公司北京分公司注冊成立，注冊資金50億元，主管稅務機關為朝陽區地方稅務局；萬達文化產業集團總部的注冊地在北京通州，主管稅務機關為北京市通州區地方稅務局。萬達文化業務是該集團未來發展重點，目前已是中國最大的文化旅游企業，注冊資金50億元，資產490億元；而萬達百貨公司的注冊地點亦為北京，主管稅務機關為朝陽區地方稅務局。

對于上述三類主要業務為何選擇注冊在北京，中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，每個城市都有特定的資源稟賦，北京是政治、文化中心，所以這類資源比較集中，從吸引人才角度來講，企業也會傾向于選擇北京。“北京更傾向于科技型企業的發展和研發，上海這部分就不如北京。但是上海也有上海的優勢，上海金融體系比較發達、適合外向型經濟。如果是發展互聯網金融要素市場，選擇上海則比較有優勢。”

不過，仍有觀點認為，如果真的要再一次遷址，2008年時期萬達高管“拖家帶口”大遷徙的場面恐怕不能避免。而且，除阿里巴巴之外，大多數互聯網巨頭的總部都聚集在北京，萬達撤離北京，雖說離“鐵哥們”馬云是近了，但是離“大部隊”卻遠多了。

為何選擇上海

作為金融中心，上海以開放化、國際化的視野吸引眾多跨國公司地區總部入駐。萬達金融總部搬到上海，可以依靠上海的金融中心和區位優勢，著眼全國放眼世界

在國內城市中，北京與上海一直是吸引國際大型企業總部最多的兩大城市。按照商務部的數據，2003年底，上海擁有跨國公司地區總部56家，北京為24家，到2013年底，上海的跨國公司總部數量則為445家，北京只有142家。

“王健林很喜歡上海。”一名接近萬達集團的人士透露，萬達集團未來的總部很可能落在上海浦東。同濟大學經濟與管理學院經濟金融系教授石建勛表示，上海是國際金融中心，從資金運作的便利性來說也有優勢。相對北京，上海經營環境好，政治氣氛沒有那么濃厚，氣候也較好。

業內人士張宏偉告訴《國際金融報》記者，上海畢竟在建設國際金融中心，還有上海自貿區的政策和資源優勢。投融資平臺的建設是大多數大型企業關注的，對于萬達來講，把上海作為區域總部很合適。“上海的優勢不言而喻，如果拿上海和北京相比，就會很自然地把長三角與京津冀相比，前者比后者的經濟靈活度無疑更強，上海國際開放程度更高，利用外資額遠高于其他城市。”與北京相比，上海作為金融中心，從資金運作的便利性來說也有優勢。此外，張宏偉還表示，萬達遷址上海或就是出于轉型和往海外拓展的考慮。

顯然，將集團總部設在上海，與王健林對萬達未來的發展要求也相符合。此前，王健林宣稱，萬達集團要進行“輕資產模式轉型”，并提出兩個目標：一是到2020年集團服務業收入、凈利占比力爭超過65%，房地產銷售、凈利占比低于35%；二是海外收入占比超過20%。

除了上海有巨量人口、身為長三角市場的領頭羊外，上海正在建設國際金融中心，聚集大批跨國公司的地區總部，萬達酒店近來先后在倫敦、馬德里、芝加哥、洛杉磯等城市核心地段投資，國際化是很重要的一環。

就在今年1月23日，萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設一個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目后在澳大利亞的又一重大投資。

此后，上海將有望在萬達國際化進程中充當“橋頭堡”的角色。畢竟，隨著上海自貿區進一步擴圍，上海已成為中國內地走向國際的一個重要窗口。

值得注意的是，萬達電商已把業務總部放到了上海。而據媒體報道，萬達金融也已經基本敲定落戶上海。3月24日，萬達互聯網金融服務（上海）有限公司在上海浦東新區注冊成立，注冊資本金4億元人民幣，法定代表人為萬達集團總裁、港股上市公司萬達商業董事長、總經理丁本錫。外界紛紛把這作為是萬達發展重心向上海轉移的信號。

即使如此，上海一家機構的分析師對萬達總部遷址并不看好。她認為，目前來看，未來更容易遷移到上海的是萬達的新板塊業務，無論是電商還是金融，都需要上海這座城市最前端的技術和信息支持。“但是，萬達集團原來固有板塊業務則很難調整，不僅從城市文化基因來說難以匹配，工作人員也很難適應如此長距離的工作環境。”

組建金融集團

萬達正在面臨第四次轉型，從以房地產為主業的企業轉型為服務業為主的企業。如今，萬達布局互聯網金融的步伐正日趨緊湊

看著“鐵哥們”馬云的“螞蟻金融服務集團”搞得有聲有色，王健林也想著打造一個屬于自己的萬達金融集團。

其實早在去年8月，萬達、騰訊和百度在深圳聯合召開發布會，正式宣布在香港注冊成立電子商務公司。萬達、騰訊、百度將進行賬號體系打通、會員體系、支付與互聯網金融產品、建立通用積分聯盟、大數據融合、Wifi共享、產品整合、流量引入等方面的合作。這早為萬達互聯網金融成立做好了鋪墊，可是萬達金融成立卻一再推遲。

不過，萬達集團副總裁兼財務總監劉朝暉近日透露，目前萬達金融集團已經完成注冊，注冊地并非是外界傳言的深圳前海或是廣州，而是上海，不過，他并未透露具體地址是否在上海自貿區，是否會借力自貿區金改的政策等信息。劉朝暉還表示，此前收購的第三方支付平臺快錢也會注入，并且未來還將研究互聯網金融產品等多項純金融業務。

此前的公開資料顯示，萬達金融集團架構初現，可能由三部分構成，分別是投資管理公司、財務公司、資本管理中心。但這一架構可能會有所改變，萬達金融集團將定位純金融。

如今，房企進入金融業，“玩”起互聯網似乎已經成為一種趨勢。2014年下半年開始，地產大佬們在金融、互聯網領域的擴圍，已將這一特性展現得淋漓盡致。

除了萬達，國內另一家房地產巨頭綠地集團也有聲有色地做起了金融。據了解，綠地金融投資控股集團（下稱“綠地金控”）成立于2011年4月，是綠地集團著力打造的戰略性金融產業平臺。而就在綠地2014年上半年借殼金豐投資重組方案披露之后，金控擴張顯著加劇。

綠地金控集團董事長、總裁耿靖曾在今年4月初表示：“綠地金控模式，實際上就是投資加投行，行業分類則當屬大資管。”據綠地金控相關人士透露，公司成立最切實的目標是要轉變傳統的地產開發模式，利用金融手段開發地產。

無論是萬達還是綠地，地產“大佬”們的產業轉型之路，其行業背景依據都十分清晰：全國大約有1.7萬余家地產企業，目前有項目開發的只有5700多家，傳統的前十大地產商最大的市場份額也不過是3%，極為分散，地產行業的集聚性還不夠明顯。

而要說房企進入金融業最直接有效的方式，莫過于控股或入股銀行。2013年，包括萬科、綠地在內的多家房企入股城市商業銀行，并在2014年初形成趨勢。“將來房地產市場，沒有幾千億元的融資平臺，你只是一個打工者。”萬科集團董事長王石曾這樣說過。

有人評論說，隨著房地產行業的商業模式變化、金融行業“混業經營”以及產融結合的推進，房企金融戰略的升級將成為趨勢。不過，城商行規模、融資量均較小，入股銀行更多只能是小范圍布局。而進入2015年，房企的金融版圖有了更豐富的內容。

反過來看，對于銀行、保險、私募、證券等金融資產而言，房地產行業雖然進入了白銀時代，但收益回報仍然可觀，尤其在2015年，房地產信托投資基金、資產證券化逐步推進，摩拳擦掌準備分享商業地產政策紅利的資本方，與房企合作是一條不錯的捷徑。

輕資產式發展

在房地產開發投資增速明顯放緩的背景下，以萬達為代表的部分商業地產商正致力于實現從“重資產”經營模式向“輕資產”經營模式的轉型，力求減少資金沉淀，保障現金流

近日，萬達宣布第四次轉型，意欲向輕資產模式發展。遷移總部，將更好地發揮萬達執行力，以實現既定目標。王健林指出，做好輕資產，首先必須建立輕資產標準模塊，對其的考核主要看成本和租金。

想要弄明白什么叫做“輕資產”模式，就先得說說什么是重資產。以萬達集團為例，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬達廣場建成后自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產。

與重資產相反，輕資產投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發，現在已開始運行，這就是萬達廣場輕資產模式。

“輕資產并非是一個新的概念，是針對房地產企業過去多年的‘重資產’模式而言，它是一種理性的回歸。輕資產已成為萬達乃至商業地產行業不得不面臨的現實選擇。”中購聯購物中心發展委員會主任郭增利說。

實際上，商業地產的大量資金沉淀和低回報率，已令萬達不得不改變運營方式。萬達商業2014年年報顯示，公司及附屬公司全年實現總收入達1078.71億元，較2013年867.74億元增長24.31%。收入中的三大板塊——投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營，占比分別約9.6%、85.05%及3.72%。

“重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。”萬達集團董事長王健林在上月深交所演講中表示。

“我們定了一個目標，5年內把萬達擁有的規劃為7000萬平方米的銷售物業消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產項目了。”王健林表示，這意味著5年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似于酒店管理公司，完全輕資產化。

在王健林的構想中，電商平臺也是實現萬達輕資產平臺的重要保障，未來電商平臺將實現兩個方面的功能。一方面是萬達廣場的智能綜合管理系統，該系統將大大減少人力成本的支出。王健林說，“未來這個電商平臺，將集合16個子系統，涉及消防管理、商業管理、銷售管理、物業管理等，16個系統可集合在一張屏上。”另一方面，一旦平臺匯聚了大量的人和資源，就可用平臺去掙輕資產的錢。

正是因為電商平臺對于萬達實現輕資產如此重要，王健林把萬達電商安排在上海，才使人更加浮想聯翩。